Уже через несколько месяцев днепропетровцы сделают свой выбор: создать ОСМД или передать свой дом в руки управляющей компании.
Корреспондент 056.ua подготовил для вас ответы на ТОП-10 самых задаваемых вопросов о кондоминиумах.
Уже больше года у всех на слуху загадочная аббревиатура ОСМД или ОСББ (по-украински). Правда, до сих пор находятся люди, которые ищут отличия в значении этих терминов. При этом ходят слухи, что такое объединение – это верный способ платить за всех пьяниц-бездельников, живущих в подъезде, а ещё, чего доброго, и квартиры лишиться из-за загребущих рук обслуживающих компаний. Так ли это, наш корреспондент узнавал у эксперта.
Все долги, которые были на ЖЭКе до создания ОСМД, на нём и остаются
Придётся ли ОСМД расплачиваться за старые долги жильцов перед ЖЭКом?
«Все долги, которые были на ЖЭКе до создания ОСМД, на нём и остаются. Мы с соседями создали кондоминиум на Шелгунова, 10. Так вот никаких проблем с должниками нет. Во-первых, когда управление переходит к самим жильцам, неплательщиком быть стыдно. Почему я плачу, а ты нет? Во-вторых, обслуживающие кампании в случае необходимости с должниками будут бороться сами. Никто не отключит вам воду, если ваш сосед не оплачивает счета водоканала», - говорит специалист по ЖСК Тамара Луняк.
За год в Новокодакском (Ленинском) районе создали 9 ОСМД, причём в 19-этажке на Шелгунова, 10 кондоминиум появился в бывшем ЖЭКовском доме.
Легко ли ЖЭК отдаёт дом в руки ОСМД?
«Конечно, ЖЭК не хотел отдавать дом. Нам говорили: «У вас ничего не выйдет. Это вообще-то не так просто домом управлять», - вспоминает Тамара. - Когда у меня спрашивают, в чём преимущество объединения совладельцев дома перед ЖЭКом, всегда привожу простой пример. Представьте, что у вас семья из ста человек. Кому-то хочется на обед супа, кому-то сладкого. Если на всех вас готовят в столовой, то ничьи пожелания учитываться не будут. Другое дело, если семья сама для себя готовит, зная свои вкусы. То же самое и с ОСМД. Вы лучше всех знаете особенности и проблемы своего дома, поэтому и управлять будете эффективнее ЖЭКа».
Сколько осталось времени для создания ОСМД?
До 1 июля жители многоквартирных домов должны создать ОСМД или выбрать управляющую компанию. В противном случае за них это сделает городской совет.
Что будет, если не создать ОСМД до 1 июля?
«С компанией, которую выберет горсовет, придётся мириться ровно год. В течение это времени вы сможете всё же создать ОСМД, но даже в этом случае обслуживающие предприятие сменить не выйдет», - объясняет Тамара Луняк.
В то время как через объединение совладельцев жильцы самостоятельно формируют свой бюджет, определяют взносы на содержание дома, штатное расписание, персональный состав правления и сотрудников, подрядчиков и условия работы с ними, имеют реальную возможность влияния на качество оказываемых ими услуг, самостоятельно определяют очередность работ по текущему ремонту дома.
Создавать ОСМД или домком - зависит от задач, которые владельцы помещений и квартир ставят перед собой. В том случае, если речь идет о простом контроле за ЖЭКом, достаточно даже легализированного домового комитета. Но общественный контроль – только контроль, и никоим образом не является эффективным управлением своей собственностью.
ОСМД в отличие от такого домового комитета само решает – как собственникам обслуживать дом, куда тратить деньги, а это дает значительно более дешевое и качественное содержание своего дома. Однако одновременно появляется и полная ответственность за дом, и свалить ее на кого-то уже и не удастся.
Не лишусь ли я квартиры, создав ОСМД?
Этот вопрос задают чаще всего. Некоторые полагают, что учитывая суммы, которые нужно потратить на ремонт старых домов, жильцам рано или поздно придётся брать кредит в банке. Денег из оплаты коммуналки просто не хватит на весь объём работ, а банк даёт большой кредит только под залог квартиры.
Разве нельзя заниматься ремонтом в подъезде, заменой труб и т.д. поэтапно? Можно, но учитывая десятки лет, за которые ЖЭК "помогал" домам только косметическим ремонтом, здания разрушатся быстрее, чем жильцы накопят деньги. Например, хрущевки рассчитаны только на 60 лет эксплуатации. Там даже трубы за это время никто полностью не менял, хотя это прописывалось при строительстве этих домов. Средний срок эксплуатации большинства днепропетровских многоэтажек истёк ещё в прошлом веке.
Что будет, если ОСМД не покажет себя дееспособным?
По решению горсовета дому с несостоятельным ОСМД назначат компанию-управителя. Она-то и будет руководить хозяйством. За эти услуги компании придётся платить.
Кому звонить, куда бежать?
Регистрация ОСМД проходит по адресу пр. Правды, 42 (госрегистратор) бесплатно.
Что делать, когда жильцы вашего дома всё же решились на ОСМД? Во-первых, нужно направить письмо в ЖЭК/горжилуправление о намерении создать объединение совладельцев многоквартирного дома. Во-вторых, необходимо провести «установчі збори», где жильцы должны поставить подписи, что они не возражают против создания ОСМД. На этом же собрании выберите правление, ревизионную комиссию (тех, кто будет проверять, куда идут деньги) и утвердить устав.
Также нужно будет собрать список собственников квартир с площадями.
Регистрация ОСМД проходит по адресу пр. Правды, 42 (госрегистратор) бесплатно.
После того, как ОСМД станет балансодержателем, на общем собрании жильцы принимают решение о способе управления:
а) домом может управлять уставной орган ОСМД в лице председателя правления;
б) также ОСМД имеет право, заключив договор на обслуживание, перевести дом на баланс другого ЖЭКа или управляющей компании.
Чем отличается ЖСК от ОСМД?
ЖСК - аналог ЖЭКа, на балансе которого находится один жилой дом. В жилищно-строительном кооперативе квартиры принадлежат не жильцам, а кооперативу. Благодаря этому у ЖСК больше возможностей влиять на неплательщиков, чем у того же ОСМД или ЖЭКа. По сути в случае неуплаты долгов кооператив имеет право выплатив «непорядочному» жильцу компенсацию продать его квартиру другому. У ОСМД таких полномочий нет.
При этом ЖСК - это некоммерческая организация для удовлетворение потребностей пайщиков в вопросах строительства/реконструкции дома и его дальнейшей эксплуатации.
Почему появятся богатые и бедные ОСМД?
ЖСК - это некоммерческая организация для удовлетворение потребностей пайщиков в вопросах строительства/реконструкции дома и его дальнейшей эксплуатации.
ОСМД в отличие от ЖСК и ЖЭК не предоставляет услуги своим жильцам, а только организовывает их. Кондоминиум по своим тарифам не подотчетен никому , кроме собрания жильцов, и должен находить оптимальных поставщиков этих услуг исходя из финансовых возможностей жильцов. И если, к примеру, дом в котором создано ОСМД, состоит из богатых людей, то они для обслуживания могут привлекать любые организации и специалистов с самым высоким и дорогим уровнем сервиса, и никто к ним не может по этому поводу предъявить претензии. А в ЖСК и ЖЭК это невозможно, все должно соответствовать установленным законодательством тарифам.
С одной стороны это плюс, потому что дом может развиваться до приемлемой формы без вмешательства извне, как отдельный и в полной мере независимый хозяйствующий субъект. Но интенсивное развитие дома может вынуждать малообеспеченных жильцов продавать свои квартиры или в лучшем случае сдавать их в аренду, переселяясь в дома поскромнее.
Какие проблемы при переходе к ОСМД?
Понятно, как содержать и эксплуатировать новый современный дом. А как подсчитать потребные затраты на восстановительный ремонт и поддержание старых домов, у многих из которых прошел или подходит срок капремонта? Далее потребуются довольно существенные средства на ремонтно-строительные работы.
В СМИ сейчас много говорят о государственных и муниципальных программах долевого финансового участия вместе с жильцами-участниками ОСМД, подтверждают сохранения прав на субсидии и т.д. Только пока не ясно, что станет реальным источником финансирования таких программ.
Конструкции и состояние коммуникаций во многих домах не соответствует стандартам и правилам действующим в Украине. Например, отсутствие в многоэтажных домах 20-го века устройств «заземления», тотально изношенное лифтовое хозяйство, не везде есть счетчики тепла и газа и т.п. Пока ответственность за территорию и эксплуатацию зданий была муниципальной и государственной, на это закрывали глаза… После передачи ответственности за организацию эксплуатации в ОСМД масса различных контролирующих органов потребует «устранения недостатков» со штрафами и другими «последствиями»
До сих пор не очень понятно как управлять тем, что было в собственности ЖЭКов – колясочные, части территории. Как принимать по акту коммуникации – протекающие трубы и канализация находятся вроде бы в рабочем состоянии, но исправными их назвать язык не поворачивается. Понятно, у государства и муниципальных властей на коммуналку и дороги всегда не хватало средств. Вопрос: откуда они возьмутся в ОСМД?
Справка от 056.ua:
А как в других странах?